Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Die Vorsorge für zukünftige Sanierungen

Ein sonniger Wintermorgen Ende März in einer Bergregion. Die Feriengäste sind abgereist, die Fensterläden vieler Wohnungen geschlossen. Unter der Schneedecke wirkt alles ruhig, doch im Innern der Gebäude arbeiten Leitungen und Heizungen unermüdlich weiter. Und sie altern.

In meinem letzten Beitrag „Sanieren im Stockwerkeigentum: Wenn Gebäude und Gemeinschaft gleichzeitig gefordert sind“ ging es um die Herausforderung, grosse Sanierungsprojekte innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mehrheitsfähig zu machen. Doch bevor Gerüste gestellt und Offerten eingeholt werden, stellt sich eine viel grundlegendere Frage: Ist die Gemeinschaft finanziell vorbereitet?

Gerade in touristischen Regionen mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen ist diese Frage zentral. Denn wer nur wenige Wochen im Jahr vor Ort ist, erlebt den Alterungsprozess einer Liegenschaft oft weniger direkt. Der Investitionsbedarf kommt dann scheinbar überraschend, obwohl er technisch längst absehbar war. Hier kommt der Erneuerungsfonds ins Spiel.

Kontinuierliche Vorsorge statt Sonderzahlung

Viele Gebäude in Bergregionen wurden in den 1970er-, 80er- oder 90er-Jahren erstellt. Heute erreichen sie ein Alter, in dem grössere Sanierungen unausweichlich werden: Heizung, Dach, Fenster, Lift oder Leitungen stehen an. Solche Investitionen sind nicht aussergewöhnlich. Sie sind Teil des Lebenszyklus einer Immobilie. Die entscheidende Frage lautet deshalb: Wird diese Investition planvoll vorbereitet oder notfallmässig kurzfristig finanziert?

Ohne ausreichenden Erneuerungsfonds bleibt oft nur der Weg über Sonderzahlungen. Diese treffen Eigentümer unterschiedlich hart. Während manche problemlos nachzahlen können, geraten andere unter Druck. Gerade bei Zweitwohnungen, deren Nutzung stark variiert, führen solche Situationen schnell zu Spannungen.

Regelmässige Einlagen in den Erneuerungsfonds verteilen die Last über viele Jahre. Sie schaffen Planungssicherheit und ermöglichen es, Investitionen sachlich zu diskutieren, statt emotional über Finanzierungsfragen zu streiten.

Wie hoch soll die Einlage sein?

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 % des Gebäudeversicherungswertes, solange der Fonds weniger als 6 % dieses Wertes beträgt.

Diese Empfehlung bietet eine gute Orientierung. Doch sie ersetzt keine individuelle Betrachtung. Denn eine 15-jährige Liegenschaft hat andere Bedürfnisse als ein 35-jähriges Mehrfamilienhaus mit bald anstehender Dach- oder Gebäudehüllensanierung.

Häuser in Bergregionen sind aufgrund ihrer Lage generell intensiveren Witterungseinflüssen wie Schnee, Frost oder UV-Strahlung ausgesetzt. Die stark saisonal schwankenden Belastungen von maximaler Nutzung über Weihnachten bis hin zu Leerstand in den Nebensaisons stellen ebenfalls eine Herausforderung im Unterhalt dar. All dies spricht für eine vorausschauende und eher offensive Einlagepolitik.

Der Investitionsplan: Das strategische Fundament

Ein gut geführter Erneuerungsfonds basiert nicht auf Bauchgefühl, sondern auf einem mehrjährigen Investitionsplan. Ein solcher Plan zeigt, welche Bauteile wann das Ende ihrer Lebensdauer erreichen, welche Kosten realistisch zu erwarten sind, wie sich Investitionen über 10 bis 20 Jahre verteilen und ob die aktuelle Fondsentwicklung ausreicht. Der Investitionsplan muss natürlich bewirtschaftet und je nach Zustand der Bauteile und Haustechnik angepasst werden.

Gerade bei Zweitwohnungen schafft dieser Plan Transparenz. Eigentümer, die nur sporadisch an Versammlungen teilnehmen können oder die Wohnung wenig nutzen, erhalten damit eine objektive Entscheidungsgrundlage. Diskussionen werden sachlicher, weil sie auf Zahlen und Zustandsanalysen beruhen. Ein Investitionsplan ist damit nicht nur ein technisches Instrument, sondern auch ein Mittel zur Vertrauensbildung innerhalb der Gemeinschaft und zwischen Gemeinschaft und Verwaltung.

Offen über Einlagen sprechen – bevor es dringend wird

Die Höhe der jährlichen Einlage in den Erneuerungsfonds sollte regelmässig überprüft werden. Idealerweise nicht erst dann, wenn eine grosse Sanierung unmittelbar bevorsteht. Erfahrungsgemäss verlaufen Diskussionen konstruktiver, wenn frühzeitig über Sanierungsthemen diskutiert wird und verschiedene Szenarien mit deren Auswirkungen aufgezeigt werden.

In Gemeinschaften mit vielen Zweitwohnungen prallen oft unterschiedliche Sichtweisen aufeinander. Manche Eigentümer bevorzugen tiefere laufende Kosten, andere legen Wert auf maximale Planbarkeit. Diese Diskussionen sind legitim. Entscheidend ist, dass sie offen geführt werden, denn der Erneuerungsfonds ist letztlich Ausdruck der gemeinsamen Strategie im Werterhalt und der Wohnqualität in der Immobilie.

Wer entscheidet über die Verwendung?

Wichtig zu wissen: Ein gut gefüllter Fonds bedeutet nicht automatisch freie Hand für jede Investition. Über die Verwendung der Mittel entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer, nach den geltenden Mehrheiten. Werterhaltende Massnahmen unterliegen den üblichen Beschlussquoren, wertvermehrende Investitionen erfordern in der Regel ein qualifiziertes Mehr. Das Verwaltungsreglement der jeweiligen Gemeinschaft regelt die Beschlussfassung.

Der Erneuerungsfonds ersetzt also keine demokratische Entscheidung. Er erleichtert sie jedoch erheblich. Denn wenn die Finanzierung gesichert ist, kann sich die Diskussion auf Qualität, Umfang und Zeitpunkt konzentrieren.

Der Erneuerungsfonds als Qualitätsmerkmal beim Wohnungskauf

Gerade beim Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung lohnt sich ein Blick auf den Stand des Erneuerungsfonds. Ein tiefer Fondsbestand bei einer älteren Liegenschaft kann ein Hinweis auf zukünftige Sonderbeiträge sein. Ein gut geäufneter Fonds hingegen signalisiert eine vorausschauende Gemeinschaft und langfristiges Denken im Immobilienunterhalt.

Die Verkäufersicht ist relativ einfach nachvollziehbar: Eine Ferienwohnung in einer gepflegten Liegenschaft und einem vernünftig geäufneten Erneuerungsfonds erzielt bessere Preise auf dem Markt.

Fazit: Verantwortung für Werterhalt und Wohnqualität beginnt lange vor der Sanierung

Im Blogbeitrag Januar 2026 stand wie erwähnt die Sanierung als gemeinschaftliche Herausforderung im Mittelpunkt. Der Erneuerungsfonds ist gewissermassen deren Fundament. Er sorgt dafür, dass aus einer notwendigen baulichen Massnahme kein finanzieller Notfall wird. Wer frühzeitig spart, auf Basis eines Investitionsplans entscheidet und offen über Einlagen diskutiert, schafft Stabilität für das Gebäude und für die Gemeinschaft. Denn, auch wenn die Fensterläden im Frühling in den Bergen geschlossen sind, die Verantwortung für die Liegenschaft ruht nie.

Roman Stäbler, Partner und Standortleiter Savognin/Thusis