Bewirtschaftete Ferienwohnungen: ein neueres Immobilienprodukt in den Bergen
Seit 2012 dürfen nur noch in sehr begrenztem Rahmen neue Zweitwohnungen gebaut werden. Grossmehrheitlich ist dies nur dann möglich, wenn eine Bestandesimmobilie abgebrochen und neu aufgebaut wird. Diese zur Genüge diskutierte Einschränkung führt dazu, dass die Immobilien- und Baubranche ihre Tätigkeit im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten neu erfinden muss. Glücklicherweise sind wir Menschen kreativ und entwicklungsfähig.
Entsprechend hat sich in den letzten Jahren eine spannende Möglichkeit ergeben, dennoch neue Ferienwohnungen zu bauen. Es handelt sich um die sogenannten bewirtschafteten Wohnungen. Vereinfacht gesagt, handelt es sich um Zweitwohnungen mit Vermietungspflicht.
Erstaunlicherweise fristet diese Art von Ferienwohnungen heute noch ein Mauerblümchendasein und wird bei potenziellen Kaufinteressenten kritisch beäugt, bei Banken kaum finanziert und in der Raumplanung von Tourismusgemeinden meiner Meinung nach zu wenig geschätzt. Denn sie wären für viele Käufer erschwinglich und von der Eigenbelegung her mehr als genügend verfügbar. Sie bergen für Banken kaum Risiken, entgegen den seinerzeitigen Aparthotel-Lösungen der 80er Jahre, und sie führen zu einer tollen Auslastung von Destinationen. Nun aber der Reihe nach. Was ist eine bewirtschaftete Wohnung überhaupt?
Eine bewirtschaftete Wohnung muss zwangsläufig vermietet werden. Sie muss von einer professionellen Organisation vermarktet werden und das Konstrukt muss «hotelähnliche» Dienstleistungen anbieten. Die Wohnungen sind zudem einheitlich eingerichtet und müssen auch auf absehbare Zeit hin gleich eingerichtet bleiben. Wieso sollte ein Interessent aber eine Wohnung kaufen, bei deren zeitlicher Nutzung er eingeschränkt ist?
Bei den meisten aktuellen Produkten kann eine bewirtschaftete Wohnung zwischen 12 und 16 Wochen selbst genutzt werden. Davon meistens 3 Wochen in der Winter- und 3 Wochen in der Sommerhochsaison. Der Rest ist während der Nebensaison frei wählbar. Wer von uns hat schon mehr als 5 Wochen Ferien im Jahr? Übrigens beträgt gemäss dem Amt für Wirtschaft und Tourismus des Kantons Graubünden die durchschnittliche Nutzungsdauer einer Ferienimmobilie im Berggebiet 49 Tage pro Jahr. Also sind die in den meisten Fällen möglichen 16 Wochen Eigenbelegung mehr als genug.
Der Vorteil ist, dass die Wohnungen in der verbleibenden Zeit vermietet werden. Das heisst, der Eigentümer erhält für die vermietete Zeit einen Mietzins. Sehr viele Projekte werben mit grossen Renditen, woran ich selber nicht glaube. Ich bin mir aber sehr sicher, dass man eine solche bewirtschaftete Wohnung durch die verpflichtende Vermietung kostenlos besitzen kann. Sprich, durch die Vermietung sind in den meisten Fällen die Hypothekarzinsen und die Nebenkosten vollständig gedeckt. Der grosse Vorteil jedoch ist, dass die Wohnungen meistens ca. 20 % bis 30 % weniger kosten als eine vergleichbare «freie Zweitwohnung».
Natürlich bleibt die Einschränkung, dass andere Leute in meinem Bett schlafen. Dafür habe ich jemanden, der nach dem Aufenthalt der Gäste, aber auch nach meinem Aufenthalt, die Wohnung reinigt und die Bettwäsche wäscht. Natürlich kann ich das Foto der Familie oder der Grossmutter nicht in der Wohnung aufstellen, da diese nicht individualisiert sein dürfen. Aber ich habe gleichzeitig einen Fonds, der dafür sorgt, dass die Einrichtung und das Inventar nach 8 bis 10 Jahren durch die Bewirtschaftungsfirma ersetzt werden.
Aufgrund meiner langjährigen Erfahrung bin ich überzeugt, dass die bewirtschafteten Wohnungen für mehr als die Hälfte der Käufer von Ferienwohnungen im Berggebiet aufgrund der Nutzung eigentlich die bessere Lösung wären als eine freie Zweitwohnung.
Was mich hingegen absolut überrascht, ist, dass die Gemeindebehörden und Tourismusorganisationen das Potenzial dieser bewirtschafteten Wohnungen noch nicht erkannt haben. In den meisten Gebieten wird noch immer davon fabuliert, dass man allerliebsten neue 5-Sternhotels realisiert. Ich bewege mich seit mehr als 50 Jahren im touristischen Berggebiet, aber ich kann mich nicht erinnern, dass in dieser Zeit auch nur ein solches Hotel in Mittelbünden neu gebaut wurde. Dies schlicht und einfach, weil sie keinen Business Case mehr ergeben. Auch bei den bestehenden Ferienwohnungen stellen wir fest, dass die Auslastung mehr als spärlich ist. Aufgrund der Logiernächte-Statistiken der lokalen Tourismusgemeinden und den Zahlen des AWT Graubünden weiss man, dass die Auslastung von nicht vermieteten Wohnungen ca. 13–15 % beträgt, jene von nicht strukturiert vermieteten Wohnungen ca. 27–30 % und bei strukturiert vermieteten bzw. bewirtschafteten Wohnungen liegt die Auslastung sehr oft bei über 50–55 %. Eigentlich ist dies eine Zahl, aufgrund derer die Tourismusbehörden und -gemeinden solche Produkte pushen sollten. Sie helfen ein wenig, das zu erreichen, was man seit Jahrzehnten im Berggebiet sucht, nämlich eine ganzjährige Befruchtung der Infrastruktur.
Eines der grossen Probleme, weshalb dieses Produkt den Durchbruch noch nicht geschafft hat, liegt bei den Banken. Die Banken haben zwei Probleme. Einerseits verstehen sie das Produkt nicht und andererseits beruht ihre Risikobeurteilung auf schlechten Erfahrungen aus den 80er Jahren bei der Finanzierung von Aparthotel-Lösungen. Die neue Generation der bewirtschafteten Wohnungen hat rein gar nichts mehr mit diesen seinerzeitigen Produkten zu tun. Alle Risiken wie Erneuerungsfonds, Selbstbestimmung etc. sind in den neuen Produkten gelöst und stellen kein Risiko mehr dar.
Auch sind sie aufgrund der heute zulässigen Eigennutzung keine reinen Renditeliegenschaften mehr, bei denen eine Belehnung nur aufgrund des Ertragswertes und dort auch nur zu 60 % angezeigt wäre. Es ist meiner Meinung nach ganz klar eine neue Kategorie von Eigentumswohnungen, die auch entsprechend bewertet werden darf.
Wie gesagt, haben die meisten Banken dies noch nicht erkannt. Erfreulicherweise hat aber eine regionale Bank in dieser Frage die Vorreiterrolle übernommen. Die Raiffeisenbank Mittelbünden finanziert solche Produkte annähernd zu den gleichen Belehnungsgrundsätzen wie eine freie Zweitwohnung.
Falls Sie eine Wohnung wünschen, bei der Sie sich um nichts kümmern müssen, die Ihnen kostenlose Ferien ermöglicht und bei der Sie weitere, hotelähnliche Services beziehen können, schauen Sie sich solche bewirtschafteten Wohnungen mal an. Ich bin mir sicher, dass es sich für viele Kaufinteressenten um ein spannendes Produkt handelt. Vielleicht ist es halt aber so wie auch sonst im Leben: Dass wirklich Schöne oder Gute erkennt man oft erst auf den zweiten Blick.
Ihr MJF
