Amtliche Schätzungen im Kanton Graubünden

Im Kanton Graubünden werden Immobilien in einem Turnus von 10 bis 15 Jahren von Amtes wegen neu geschätzt, sofern kein besonderer Anlass wie z. B. ein Neubau oder ein Antrag des Besitzers (z. B. wegen einer Erbschaft) vorliegt.

Diese Schätzung wird im Kanton Graubünden vom Amt für Immobilienbewertung durchgeführt. Dieses wiederum hat im Kanton Graubünden mehrere dezentrale Bewertungsbüros. Die meisten Immobilien in unserem Haupteinzugsgebiet (Mittelbünden) werden von Thusis aus betreut. Einzelne Objekte (z. B. in der Gemeinde Churwalden) werden durch das Bewertungsbüro in Chur betreut.

Diese amtlichen Schätzungen bilden hauptsächlich die Grundlage für die Berechnung des Steuerwertes und des Eigenmietwertes einer Immobilie sowie des Versicherungswertes für die Gebäudeversicherungsanstalt des Kantons Graubünden. Ebenso verlangen alle Banken bei Finanzierungsprüfungen jeweils diese amtliche Schätzung, obwohl die Immobilien zusätzlich mit hedonischen Tools wie z. B. Wüest & Partner oder IAZI geschätzt werden.

In den Regionen Surses und Albula erfolgten die Neuschätzungen grossmehrheitlich in den Jahren 2022–2024. Der Aufschrei war in den Regionen sehr gross, da die meisten Liegenschaften gegenüber den letzten Schätzungen aus den Jahren 2010–2012 mindestens um 50 % an Wert zugelegt hatten.

Aktuell wird die Gemeinde Vaz/Obervaz (mit Lenzerheide und Valbella) neu geschätzt. Da wir in der Region fast 2'000 Immobilien verwalten, sind wir aktuell sehr stark mit diesen Neuschätzungen konfrontiert. Auch in der Region Lenzerheide liegen die amtlichen Verkehrswerte deutlich über den bisherigen Schätzungswerten aus den Jahren 2012–2013.

Dies ist aber auch nichts anderes als logisch, da die Immobilien seit den seinerzeitigen Schätzungen auf dem Markt massgeblich an Wert zugelegt haben und somit auch die Schätzungswerte erhöht wurden.

Aktuell sind auch die Eigentümer in der Region Lenzerheide über die Verkehrswerte gemäss amtlicher Schätzung teilweise schockiert. Denn diese fallen sehr hoch und gemäss unserer Einschätzung teilweise sogar zu hoch aus, da sie nahezu den aktuellen Marktpreisen entsprechen.

Dies war eigentlich nicht im Sinne des «Erfinders». Ursprünglich galt die Praxis, dass der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erstellung der amtlichen Schätzung rund 10–15 % tiefer lag als der effektive Marktpreis.

Lohnt sich eine Einsprache?

Wir werden deshalb von vielen Eigentümern angefragt, ob es Sinn macht, gegen die amtliche Schätzung Einsprache zu erheben. Je nach Schätzung kann eine Einsprache durchaus sinnvoll sein. Man muss jedoch nachweisen können, dass die Schätzung «offensichtlich falsch» ist. Wir haben bis dato mehrere Kunden bei Einsprachen gegen die amtliche Schätzung beraten. Eine erfolgreiche Einsprache habe ich aber noch nirgends gesehen. Dies hängt auch damit zusammen, dass das Amt für Immobilienbewertung Zugriff auf die aktuellsten Handänderungen hat und damit meistens belegen kann, dass die Schätzung nicht offensichtlich falsch ist.

Was heisst das für Sie als Eigentümer?

In den meisten Fällen führt die höhere Bewertung aktuell zu höheren Liegenschafts-, Einkommens- und Vermögenssteuern. Diese höheren Steuern wird der betroffene Eigentümer wohl oder übel in Kauf nehmen müssen. Was dann die neue «Objektsteuer» ab 2029 bringt, wissen wir alle noch nicht so genau. Normalerweise ist es aber so, dass eine neue Steuer nicht tiefer ausfällt als die abgelösten Steuern.

Sobald bekannt ist, was für den Kanton Graubünden bezüglich der neuen Objektsteuer gilt, werden wir Sie informieren.

Falls Sie in der Zwischenzeit zu Ihrer aktuell erhaltenen Schätzung eine Einschätzung unsererseits wünschen, stehen wir Ihnen für Auskünfte und Beratungen sehr gerne zur Verfügung.

Ihr MJF