19.02.2024

Wer kennt das nicht: Bei einer Party, die Spass macht, hätte man am liebsten, dass diese niemals endet und man hat auch das Gefühl, dass man die Feier unbegrenzt in den Morgen ziehen kann. Zumindest so oder ähnlich habe ich das in Erinnerung.

So ähnlich kommt es mir momentan auf dem Markt für Ferienimmobilien vor. Die Nachfrage war in den Jahren 2020 bis Frühjahr 2022 exorbitant hoch. Die Kaufinteressenten hatten eine extrem hohe Preisbereitschaft und nicht selten wurde eine Immobilie im Bieterverfahren zu Preisen verkauft, die man nie für möglich gehalten hätte.

Aber auch bei dieser (Immobilien-)Party gibt es ein Ende. Mit dem Kriegsausbruch in der Ukraine, den Zinsanpassungen, der Erhöhung der Nebenkosten wie Strom, Heizenergie, etc. stieg die Unsicherheit bei potenziellen Käufern. Die Nachfrage ist im Grundsatz noch immer gut bis sehr gut. Aber die Kaufinteressenten sind nicht mehr bereit, jeden (Fantasie-)Preis zu bezahlen.

Die Problematik, die nun entsteht, liegt vor allem auf der Seite möglicher Verkäufer und Makler mit geringem Transaktionsvolumen. Ferienimmobilienbesitzer, die sich jetzt mit dem Verkauf ihrer Liegenschaft beschäftigen, haben oft noch die Preise von vor einem Jahr im Hinterkopf bzw. haben gehört, was ein Nachbar für eine vergleichbare Wohnung erzielt hatte.

Auch merken Makler mit geringem Transaktionsvolumen oft nicht oder erst später, dass der Wind gedreht hat und die Preisbereitschaft aktuell eine andere ist als noch bei der letzten Transaktion, die sie begleiteten. Dies wiederum führt dazu, dass sie ihre Immobilien oft zu nicht mehr realisierbaren Preisen inserieren und andere, die sich mit einem Verkauf beschäftigen, sich an diesen hohen Preisen orientieren.

In der Summe führt diese Situation dazu, dass solche Immobilien im Moment verhältnismässig lange auf dem Markt bleiben. Dadurch entsteht bei potenziellen Käufern der Eindruck, dass die Objekte nur schwer verkäuflich sind und somit ohne Weiteres über deren Preis verhandelt werden kann. Wir gehen davon aus, dass solche Liegenschaften regelmässig weit unter dem ausgeschriebenen Preis, also schlussendlich auch unter dem eigentlich realisierbaren Marktpreis verkauft werden. Dies hängt oft damit zusammen, dass die Verkäufer im Laufe der Zeit ihre Geduld verlieren und bereit sind, die Immobilie günstiger zu veräussern.

Diese Situation ist eigentlich ein Teufelskreis und es empfiehlt sich, nach Möglichkeit nicht in diesen Strudel zu geraten und sich von irgendwelchen publizierten Preisen irritieren zu lassen. Wir empfehlen unseren Kundinnen und Kunden deshalb zwei Handlungsweisen:

  1. Erstens, suchen Sie sich einen in der Region versierten Makler und lassen Sie sich ausführlich beraten.
  2. Zweitens empfiehlt es sich im Normalfall auch, den Empfehlungen des Maklers Folge zu leisten. Die meisten etablierten Makler verkaufen mehrere Immobilien pro Monat und sind dadurch nahe am Puls. Man kann ihren Preisempfehlungen deshalb durchaus Glauben schenken.

Mit dem Immobilienverkauf nach einer Boomphase ist es wie zum Schluss einer Feier bzw. am Morgen danach: Wenn man zum Ende der Party noch unnötig viele Drinks zu sich nimmt, ist der Kater am nächsten Morgen verhältnismässig gross.
Gleich verhält es sich, wenn man zu hohe Preisvorstellungen hat. Wenn man mit einem allzu hohen Verkaufspreis in den Ring steigt, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass man schlussendlich einen tieferen Preis erzielt, als der Markt eigentlich hergeben würde.

Darum gilt es in Phasen abkühlender Preisbereitschaft fast noch mehr als sonst, einen guten, marktfähigen Preis zu finden und zu kommunizieren.

Ihr MJF

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