28.08.2023

Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie gelten teilweise andere Rahmenbedingungen als bei einer dauernd selbstgenutzten Wohnung.

Ein erster wesentlicher Unterschied ist, dass die Marktpreise von Ferienimmobilien meistens massgeblich über den Belehnungswerten der Kreditgeber liegen. Eine Bank finanziert eine Ferienimmobilie im Normalfall mit maximal 65 % bis 70 % des Belehnungswerts. Eine dauernd selbstbewohnte Immobilie, also ein klassisches Eigenheim, finanziert sie üblicherweise mit zirka 80 %. Die Krux dabei ist nun aber, dass der Belehnungswert der Ferienwohnung selbst oft nur 70 bis 75 % des Markt- bzw. Kaufpreises beträgt. Somit müssen Käuferinnen und Käufer nicht selten zwischen 40 bis 50 % an Eigenkapital mitbringen. Berücksichtigt man, dass im aktuellen Marktumfeld eine «gute» 3.5-Zimmer-Wohnung mit 80 m2 Wohnfläche schnell mal 1.6 bis 1.7 Mio. CHF kosten kann, beträgt der entsprechende Eigenkapitalanteil um die 600'000 CHF. Der Anteil für ein vergleichbares Eigenheim in der Agglomeration läge oft bei nur rund 300'000 CHF.

Zudem vermehrt sich auf dem Markt derzeit eine neue Art von Ferienwohnungen: die so genannten bewirtschafteten Ferienwohnungen. Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen Sie erwerben, aber z. B. nur während 12 Wochen im Jahr selbst nutzen. Für die restliche Zeit muss die Unterkunft wochenweise durch eine professionelle Vermietungsgesellschaft vermietet werden. Da es sich dabei meistens um Neubauobjekte handelt und sich die durchschnittliche Nutzungsdauer einer Berg-Ferienwohnung durch ihre Inhaberinnen und Inhaber auf nur 7 Wochen beschränkt, ist die hierzulande noch ungewöhnliche Nutzungsform zunehmend beliebter – sowohl bei Käuferinnen als auch bei Projektentwicklern.

Es gilt aber zu berücksichtigen, dass die bewirtschafteten Wohnungen aus Bankensicht als Renditeobjekte gelten und deshalb oft der Ertragswert als Basis für ihre Finanzierung herangezogen wird. Da dieser bei bewirtschafteten Wohnungen nicht allzu hoch ist, fällt auch eine mögliche Hypothek oft tief aus. Unsere Erfahrung zeigt sowohl bei den herkömmlichen als auch bei den bewirtschafteten Ferienwohnungen, dass lokale Banken wie z. B. die Graubündner Kantonalbank oder die Raiffeisenbank Mittelbünden den Belehnungswert überwiegend höher ansetzen als ihre schweiz- und weltweit agierenden Konkurrentinnen. Der gesprochene Hypothekarbetrag fällt folglich ebenfalls höher aus, die Konditionen (Zinsen und Amortisation) hingegen weisen keine allzu grossen Unterschiede auf. Eine Finanzierungsanfrage bei der regionalen Bank in der Nähe lohnt sich deshalb aus unserer Sicht immer.

Die geschilderten Rahmenbedingungen sind häufig der Grund dafür, dass das vorhandene Eigenkapital für den Erwerb der Traum-Ferienimmobilie nicht ausreicht. Öfter als erwartet hören wir dann von Kaufinteressenten, dies sei kein Problem, sie würden die nötigen Mittel einfach aus der Pensionskasse herauslösen. Abgesehen davon, dass wir einen Pensionskassenbezug für eine Ferienimmobilie nicht empfehlen würden, ist er gar nicht möglich. Falls die Pensionierung nicht kurz bevorsteht und ein Kapitalbezug grundsätzlich in Frage kommt, kann Geld aus der beruflichen Vorsorge zwar für den Kauf eines Eigenheims, nicht aber einer Ferienimmobilie vorbezogen werden.

Es bestehen jedoch durchaus andere Wege, sich den Wunsch einer Ferienimmobilie zu erfüllen. Ob diese vernünftig sind, um sich «nur» ein eigenes Feriendomizil zu leisten, steht gänzlich auf einem anderen Blatt Papier. Es geht mir hier nur darum, der Vollständigkeit halber alle Möglichkeiten aufzuzeigen.

Ein häufig gangbarer Weg – die Tragbarkeit vorausgesetzt – ist, die bestehende Eigenheimhypothek zu erhöhen. Oft wurde diese Hypothek über die Jahre amortisiert, was Spielraum für eine Erhöhung eröffnet. Ein angenehmer Nebeneffekt sind die meistens günstigeren Konditionen bei Hypotheken auf Eigenheimen als auf Ferienheimen.

Wer ein entsprechendes Erbe in Aussicht hat, kann seine Immobilie auch mit diesem, bzw. mit einem Erbvorbezug finanzieren. Dies ist unseres Erachtens der einfachste Weg. Wie schon in einem früheren Blogbeitrag erwähnt, müssen beim Erbvorbezug unbedingt die erb- und steuerrechtlichen Konsequenzen genau abgeklärt werden.

Wertschriften wie z. B. Aktien oder Fondsanteile lassen sich als Sicherheit verpfänden. Im Normalfall erhält man aber nur höchstens 50 % des aktuellen Wertschriftenkurses als Kredit. Hinzu kommt die Gefahr, dass bei stark sinkenden Kursen die Bank eine «Nachschüttung» von Eigenkapital verlangt.

Die letzte Möglichkeit – und aus meiner Sicht am vorsichtigsten zu geniessen – wäre ein Darlehen von Freunden oder Familie. Denn selbst zinslose Darlehen müssen irgendwann zurückbezahlt werden, und finanzielle Verpflichtungen können schnell zur Belastung eines persönlichen Verhältnisses werden.

Auch wenn der Traum einer eigenen Ferienimmobilie verlockend ist, so vertrete ich die Meinung, dass beim Kauf keine Risiken in Sachen Eigenkapital eingegangen werden sollten. Vielmehr empfehle ich unseren Kundinnen und Kunden, Umsicht und Vernunft walten zu lassen.

Ihr MJF

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